Location meublée : le régime fiscal ciblé par le gouvernement dans le PLF 2027

LMNP : le gouvernement veut rapprocher les régimes de la location nue et de la location meublée

Présenté le 1er octobre, le PLF pour 2027 prévoit de réduire sensiblement les avantages fiscaux associés au statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP). Un régime particulièrement répandu chez les bailleurs particuliers : selon les données de la Direction générale des finances publiques (DGFiP), du Service de la donnée et des études statistiques (SDES) et de l'Insee, 1,37 million de propriétaires bailleurs, soit près d'un quart des quelque 6 millions de bailleurs particuliers en France, y ont recours.

L'exécutif entend poursuivre le rapprochement entre les régimes fiscaux de la location nue et de la location meublée. Pour y parvenir, le gouvernement prévoit notamment de plafonner la déductibilité fiscale des amortissements pratiqués dans le cadre du LMNP à 2,5 % de la valeur du bien par an, dans la limite de 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Jusqu'à présent, aucun plafond de déductibilité fiscale de cette nature ne s'applique aux propriétaires bailleurs relevant de ce régime.

Amortissements reportables et location touristique : de nouvelles limites fiscales

Le gouvernement souhaite également encadrer le report des amortissements non utilisés dans le cadre du régime LMNP. Aujourd'hui, lorsque l'intégralité de l'amortissement annuel ne peut être déduite pour ramener le résultat fiscal à zéro, le reliquat est mis en réserve et peut être utilisé ultérieurement pour compenser d'éventuels bénéfices. À compter des exercices clos dès le 1er janvier 2027, les amortissements qui ne pourront pas être déduits en application des nouvelles règles ne seraient plus reportables sur les exercices suivants. Un régime transitoire est toutefois prévu pour les amortissements constitués avant cette date.

Par ailleurs, le projet de réforme prévoit de réduire le taux d'amortissement applicable aux locations touristiques à 1,5 % par an, dans la limite de 5 000 euros déductibles par an et par foyer fiscal. Selon les informations de l'AFP, ces mesures devraient permettre à l'État de réaliser 200 millions d'euros d'économies par an. Le gouvernement entend également rééquilibrer les différents régimes fiscaux en faveur de la location de longue durée. D'après une enquête de l'Observatoire français de la location meublée citée par plusieurs médias, près de 23 % des logements exploités sous le régime LMNP seraient aujourd'hui destinés à la location touristique.

Le PLF 2027 pourrait ainsi modifier sensiblement les équilibres fiscaux de la location meublée, notamment à travers un encadrement plus strict de l'amortissement et des règles spécifiques pour la location touristique. À ce stade, ces mesures restent toutefois susceptibles d'évoluer au cours du processus législatif.

Pour les professionnels de l'immobilier et les investisseurs, l'enjeu est donc d'anticiper les différents scénarios, sans tirer de conclusions définitives sur la rentabilité future du LMNP. Les prochaines étapes de l'examen du projet de loi permettront de préciser le contenu et la portée de la réforme.